Si firmaste tu hipoteca antes del 1-ene-2013 sigues con derecho al 15% sobre 9.040€/año (máx 1.356€) vía régimen transitorio. Truco para autónomos con home office: ojo a la doble deducción.
Actualizado para la normativa fiscal de 2026.
Si firmaste la hipoteca de tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y la aplicaste en tu IRPF en 2012 o antes, sigues teniendo derecho a deducirte el 15% de lo que pagas cada año al banco, con un tope de 9.040 € de base: hasta 1.356 € menos a pagar en la Renta. La regula la Disposición Transitoria 18ª de la Ley 35/2006 (LIRPF), introducida por la Ley 16/2012.
Si eres autónomo, esta deducción tiene un giro propio que casi nadie te explica: en cuanto tienes parte de la casa afecta a tu actividad (un despacho, un cuarto-taller), los m² de ese espacio no pueden deducirse a la vez como hipoteca de vivienda y como gasto de actividad. Te lo contamos con números porque hemos visto a más de un autónomo perder 600-800 € de IRPF al año por mezclar las dos cosas.
La regla es estricta y literal. La deducción se suprimió con la Ley 16/2012, pero se mantiene un régimen transitorio para quienes ya venían aplicándola. Para conservar el derecho en la Renta 2026 tienes que cumplir las tres condiciones a la vez:
El segundo requisito es el que más gente perdió por la cara. Si compraste en 2010 pero no aplicaste la deducción en ningún ejercicio antes de 2013, ya no la puedes recuperar aunque cumplieras todo lo demás. Lo confirmó el criterio TEAC y el Tribunal Supremo en sentencia de 2024.
Resumen visual
Adquisición antes del 1-ene-2013
Escritura, pagos para construcción o cantidades a la cuenta vivienda antes del 31-dic-2012.
Primera deducción aplicada en Renta 2012 o anterior
Si nunca la metiste antes de 2013, la perdiste. Confirmado por Tribunal Supremo y TEAC en 2024.
La vivienda sigue siendo tu residencia habitual
Si la dejas como inversión o segunda residencia, pierdes la deducción mientras esté así. Excepciones tasadas (separación, traslado laboral) en el manual AEAT.
Los tres tienen que cumplirse a la vez. Si falta uno solo, perdiste el régimen transitorio (DT 18ª LIRPF).
Los números son claros. La deducción se calcula sobre lo que efectivamente pagaste al banco durante el año (capital y también intereses, no al revés que en otros incentivos), con dos límites:
Ese 15 % se reparte en dos tramos en tu Renta:
El tramo autonómico depende de tu Comunidad Autónoma. Casi todas mantienen el 7,5 % por defecto, pero hay matices: Cataluña tiene reglas propias para adquisiciones anteriores a julio de 2011, y algunas autonomías han aprobado deducciones complementarias por importes adicionales (jóvenes, familias numerosas, zonas rurales). Mira la sección de la AEAT según tu CCAA antes de presentar.
Lo que cuenta como pago al banco:
El seguro del hogar voluntario, las derramas de la comunidad o el IBI de la vivienda no entran en esta deducción.
Aquí es donde nos llaman cada año por las mismas dudas. Si tienes una habitación afecta a tu actividad y se la has comunicado a Hacienda en el modelo 036/037 con su porcentaje de m², no puedes deducirte la hipoteca dos veces sobre los mismos metros cuadrados.
La regla, en cristiano: si el 20 % de tu casa está afecta a la actividad, ese 20 % de la hipoteca no va por la deducción del régimen transitorio. Va, en su caso, como gasto de la actividad económica (intereses únicamente, no el capital) en tu modelo 130 trimestral y en la Renta dentro de la sección de actividades económicas. El 80 % restante sí va a la deducción de vivienda habitual con el 15 %.
Y aquí va nuestra postura, que es controvertida pero la decimos: casi siempre te sale más rentable no declarar la afectación a la actividad y aplicar el 100 % de la hipoteca como deducción de vivienda habitual. La razón es matemática. La deducción del régimen transitorio se aplica directamente sobre la cuota (te ahorras el 15 %). El gasto deducible en actividad reduce el rendimiento neto, pero ahorra solo a tu tipo marginal, que para muchos autónomos en estimación directa simplificada está entre el 19 % y el 24 %, y solo sobre la fracción afecta de los intereses, no sobre el total. Las cuentas casi nunca compensan, sobre todo si tu base imponible no llega a tramos altos.
Hace un par de meses un asesor fiscal nos preguntó por un cliente que llevaba años deduciendo el 18 % del despacho como gasto de actividad y la AEAT le había abierto comprobación. Le había costado 600 € de IRPF reclasificar mal la hipoteca. Cuando recalculamos su declaración aplicando el 100 % como deducción de vivienda y omitiendo la afectación, pagaba 280 € menos. Cuestión de números.
(spoiler: la AEAT cruza esto con catastro y con tu modelo 036)
Pablo es electricista en Sevilla. Compró su piso en 2008, declaró deducción por vivienda habitual en la Renta 2008 y la sigue aplicando. En 2026 paga al banco:
Total pagado: 8.680 €. Como está por debajo de 9.040 €, toda la cifra entra en la base. Deducción: 8.680 × 15 % = 1.302 €. Casilla 547: 651 €. Casilla 548: 651 €.
Lucía es traductora en Bilbao. Hipoteca firmada en 2011, primera deducción aplicada en la Renta 2011. Ha declarado en el modelo 037 que un 20 % de su vivienda está afecto a la actividad.
En 2026 paga 9.500 € al banco entre capital, intereses y seguro de vida vinculado. Compara las dos opciones:
Lucía gana 120 € con la opción B. Y se ahorra el papeleo de prorratear la hipoteca dos veces.
Marta y Javier compraron piso en 2010, hipoteca al 50 % cada uno. Pagan en 2026 un total de 10.500 € al banco.
Como hacen declaraciones individuales, cada uno mete su 50 % en su propia Renta. A cada uno le corresponden 5.250 € de base.
Marta deducción: 5.250 × 15 % = 787,50 €. Javier igual.
Total familia: 1.575 €, más que los 1.356 € del tope individual, porque cada uno tiene su propio cupo de 9.040 €. Esa es la diferencia frente a una declaración conjunta, donde el tope familiar sigue siendo 9.040 € totales y la deducción se queda en 1.356 €.
Por eso la inmensa mayoría de matrimonios con hipoteca pre-2013 hacen la declaración por separado. Te sale a cuenta casi seguro si hay deducción de vivienda en juego.
De los autónomos que pasan por nuestro soporte, los fallos sobre esta deducción son cuatro:
1. Meter una novación o ampliación de hipoteca firmada después de 2013 como base de la deducción. No vale. Solo entra el capital pendiente de la hipoteca original a 31 de diciembre de 2012. Si cambiaste banco en 2018 y firmaste hipoteca nueva, solo deduces sobre el saldo que llevabas a fin de 2012; los importes adicionales de la novación quedan fuera. Lo dice la consulta vinculante V0256-18 de la DGT y el manual de IRPF.
2. No actualizar tu CCAA cuando te has mudado. El tramo autonómico depende de la Comunidad donde resides el 31 de diciembre del ejercicio. Si has cambiado de Madrid a Cataluña, las reglas autonómicas cambian y conviene revisar.
3. Olvidar que los seguros vinculados solo entran si son obligatorios. Lo del banco que te empuja seguros "blandos" para una bonificación no cuenta. Solo el que es condición sine qua non del préstamo.
4. Confundir vivienda habitual con segunda residencia. La regla general son 3 años de residencia continuada para que cuente como habitual (12 meses si es la primera adquisición). Si te mudaste hace año y medio, ya no es habitual y pierdes la deducción mientras esté así.
¿Crees que la AEAT no se entera? Bonita ilusión. Cruza padrón, suministros y catastro: el descuadre se ve a la primera.
Una resolución reciente del Tribunal Económico-Administrativo Central permite, desde octubre de 2025, integrar en la base de deducción las cantidades obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual que se destinen a cancelar el préstamo hipotecario, aunque la cancelación se produzca tras la propia venta. Antes la conexión exigida entre venta y cancelación era más rígida.
En cristiano: si vendiste tu casa en 2025 y con el dinero cancelaste la hipoteca pendiente, la cantidad que destinaste a la cancelación se suma a tu base de deducción del año hasta el tope de 9.040 €. Te puede valer una deducción extra de hasta 1.356 € en ese ejercicio.
Vamos a ser honestos: Faconia no es software de declaración de la Renta. Lo que hacemos es la operativa fiscal del autónomo en su día a día: facturas con desglose de IVA e IRPF, registro de gastos deducibles, base de clientes, todo desde un chat en Telegram. La deducción por vivienda habitual la mete tu asesor o tú directamente en Renta Web.
Lo que sí encaja es esto: si optas por declarar parte de tu vivienda afecta a la actividad, necesitas registrar bien los gastos asociados (suministros al 30 % de la parte proporcional, amortización del mobiliario) para que cuadren en tu modelo 130 y en tu Renta. En Faconia los registras por chat: "luz de mayo, 95 € de los cuales 19 € a la actividad", y quedan archivados con su justificante para el cierre trimestral. Estamos completando el módulo de borradores de modelos 303 y 130, que es Fase 2 del roadmap; mientras tanto, los importes los exportas a tu asesor o a tu propia Renta Web cuando toque.
Una nota práctica: si has hecho amortización anticipada en 2026, recuérdala. Suma directamente a tu base hasta el tope. Es el momento del año donde más gente deja 200-300 € sobre la mesa por no acordarse.
No. La Disposición Transitoria 18ª LIRPF exige que la deducción se haya practicado en una Renta con devengo anterior al 1 de enero de 2013, es decir, la Renta de 2012 como muy tarde. Si la primera vez fue en 2013 (aplicada al ejercicio 2012 ya con la nueva ley) o más tarde, perdiste el régimen transitorio. Lo confirmaron Tribunal Supremo y TEAC.
No, mantienes el derecho. Pero solo deduces sobre el capital pendiente que tenías a 31 de diciembre de 2012; los aumentos de capital o las nuevas cantidades incorporadas en la novación quedan fuera de la base. Lo regula la consulta vinculante V0256-18 de la Dirección General de Tributos.
Esa parte queda excluida de la deducción del régimen transitorio. Sus intereses (no el capital) son gasto deducible en estimación directa proporcional al porcentaje de m² afecto. Casi siempre sale más rentable no declarar afectación de la vivienda y aplicar el 100 % de la hipoteca por la deducción del 15 %, pero depende de tu tipo marginal. Pásalo a tu asesor con números antes de optar.
En conjunta el límite es uno solo: 9.040 € totales, 1.356 € máximo. En individual cada cónyuge tiene su propio cupo de 9.040 €, así que entre los dos podéis llegar a 2.712 € de deducción si pagáis al menos 18.080 € al año al banco. Por eso casi todos los matrimonios con hipoteca pre-2013 hacen tributación individual.
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